Недвижимость в США – мечта многих – является признаком успеха и достатка. Экономические, туристические и культурные связи между нашими странами достаточно прочны, и с каждым годом все больше наших соотечественников не только путешествуют по стране, но и приобретают недвижимость в США. Зачастую, весь процесс приобретения недвижимости в США занимает от одного до двух месяцев.
Сначала клиент заполняет заявку. По этой заявке ему на e-mail почти ежедневно высылаются предложения (автоматически). Наконец, клиент говорит: «Меня заинтересовали объекты этот, этот, этот.... и вот этот».
Когда клиент приезжает в Америку, его, как правило, встречают в аэропорту представители агентства, с которым тот работает. На месте подписывается договор на начало показов. Просмотры могут занять несколько дней, пока клиент не выберет дом или недвижимость, соответствующую его потребностям (5 объектов). В это время клиент живет в отеле выбранной категории, который помогает ему найти агентство.
Русскоговорящие агенты призваны помочь клиенту достичь взаимопонимания с продавцом, хорошие специалисты проконсультируют вас на всех этапах переговоров с продавцом, помогут заключить выгодную сделку и договориться о приемлемой цене (торг никто не отменял). После того, как продавец примет предложение клиента, специалисты помогут изучить контракт.(clousing)
После того как объект выбран, брокер подготавливает предложение о цене (Offer). Он представляет собой типовой договор, составленный риэлторскими ассоциациями штата. Документ максимально защищает интересы продавца и покупателя. Риэлтор заполняет бумаги и после подписания покупателем отправляет их продавцу.
Если предложение о цене принято, то следующий этап – заключение договора купли-продажи, или контракта (Real Estate Purchase contract), между продавцом и покупателем в сопровождении риэлтора. Обязательный участник сделки – специализированное агентство, титульная компания (Title Company). Именно она осуществляет юридический контроль всей сделки, проверку и заверение документов. Одновременно покупатель вносит задаток в размере 5% от стоимости объекта.
Расходы при покупке недвижимости в США:
Если в двух словах, всего набегает 2-5 %. 1. Налог на недвижимость составляет 0.5 – 1.75% в год от стоимости недвижимости. Каждый год налоги разные (в зависимости от города). Годовой налог до «офера» может быть подсчитан. Насчитывается с 1 января и может платиться помесячно, поквартально. При приобретении – платится сразу в полной мере. При продаже покупатель возвращает продавцу пропорциональную долю налога. 2. Титульная компания (компания, которая занимается проверкой прав собственности на землю и недвижимость, а также выдачей сертификатов) – 350 - 900 долларов за проверку чистоты сделки и оформление документов. 3. Транспортные расходы – до 200 долларов, если больше 5 домов для просмотра. 4 . Заполнение документов на клоузинге – 340 долларов. 5. Тайтл страховка (установление всех предыдущих владельцев) зависит от стоимости покупки. От 300 долларов при цене 50 000 долларов до 5 000 при цене 2 миллиона (не обязательна). Если и найдутся в истории владельцев дома какие–либо неприятные моменты - вернёте стоимость дома (и для этого не надо судиться). 6. Запись перевода владения недвижимостью по району – 100 - 200 долларов. 7.Страховка от несчастных случаев. Зависит от цены недвижимости – приблизительно 0.1% 8. Услуги по управлению имуществом.
Существует не менее 8 различных форм договоров, покупатель выбирает понравившийся. Собственниками недвижимости может быть любое количество человек (законом лимит не предусмотрен). Супруги в договоре могут иметь равные доли, неравные доли, вообще не упоминать супруга(у). Заметим, что договор довольно гибкий документ, и туда можно внести практически все пожелания покупателя.
Во многих штатах право собственности переходит покупателю только после регистрации «дида» в окружном суде. В этом случае титульная компания представляет данный документ клерку окружного суда, после чего возвращает зарегистрированный «дид» покупателю.
Дополнительно можно оформить страховку от стихийных бедствий. Ее стоимость составляет от 1% до 5% в год от стоимости объекта и зависит от многих факторов (например, есть ли рядом вода и угроза затопления).
Несмотря на сравнительно небольшую историю, Америка – это место, где каждый город уникален и несет свой неповторимый шарм. Вашингтон - столица США; Филадельфия – первая столица США, один из крупнейших промышленных, финансовых и культурных центров страны; Нью-Йорк – пожалуй, по праву может быть назван сердцем Америки; Майами –десятки миль роскошных песчаных пляжей и великолепный климат; Лос-Анджелес – город роскоши и невероятных возможностей; Лас-Вегас – город развлечений и веселья; Гавайские острова – то редкое место, где можно насладиться самобытностью и национальным колоритом; - недвижимость в США можно приобрести в любом из этих и многих других городов.
Обязательные ежемесячные расходы по содержанию недвижимости в США 1. В домах-кондоминиумах - это maintenance fees (90-800 долл./мес.); 2. В клубных территориях - homeowners association fees (250-600 долл./мес.).
Расходы по обслуживанию недвижимости включают maintenance fee - платежи за пользование услугами: парковка, бассейн, охрана, валет, благоустройство территории, ремонт фасада и пр. Стоимость жилья рассчитывается по метражу жилой площади.
В стоимость обычно входит: полностью укомплектованная кухня (кухонная мебель, встроенная бытовая техника); ванные и туалетные комнаты, оборудованные сантехникой и аксессуарами от ведущих производителей; системы кондиционирования и отопления; балкон, веранда или терраса; гараж или парковка на 1-2 машины.
Необходимо декларировать доходы, получаемые от сдачи недвижимости в аренду и доходы, получаемые при продаже недвижимости (capital gain).
Стандартная ставка налога на доход с аренды – до 30%, (можно уменьшить, списав затраты на содержание недвижимости, например, проценты, выплачиваемые за ипотеку, страховку, платежи в ассоциацию домовладельцев, расходы на ремонт и т.д.). Многие сдают недвижимость неофициально и вообще не платят налоги.
При продаже недвижимости издержки составляют 10% от продажи (withholding of gross proceeds). Налог на доход (от продажи), Capital Gains Tax - от 8% до 15%, в зависимости от суммы дохода.